平均で20〜35年程度と、長い年月をかけて返済していく住宅ローン。借入れ当初より現在の方が新規借入れの住宅ローンの金利は大きく下がっているのに、自分は高いままの金利で払っているので、借換えによって住宅ローンの金利を下げたい…という方も多いでしょう。
本当に借換えた方が今後お得なのか、金利を下げるための借換えのメリットとデメリットを解説します。

住宅ローンの借換えを検討するときには、これらのメリットとデメリットを天秤にかけ、慎重に判断する必要があります。どのメリットをどれくらい重視するかは人それぞれの考えによりますが、金額以外にかかる手間などのデメリットも考慮した上で、借換えをするかどうか判断するといいでしょう。

まだローン返済途中の自宅の修繕・リフォームが必要になり、その費用を住宅ローンで用意したい…という悩みも出てくるでしょう。
この場合、リフォームローンを新たに借入れるか、リフォーム一体型の住宅ローンに借換えるなどの方法があります。それぞれのローンの特徴を比較してみましょう。

リフォームローンは無担保で借りられるものが多く、金融機関によってはWebサイトからの申込みだけで審査が完結するなど、住宅ローンより比較的借入れがしやすいのが特徴です。

ただ、既に住宅ローンを借入れている場合、新たにリフォームローンを追加で借入れると、リフォームローン金利が高めで返済期間も短くなるため、借入れ当初は2つのローンの返済が重なり毎月の負担は重くなります。

一方、借換えでリフォーム費用を住宅ローンにまとめる場合は、住宅ローンと同じ返済期間になるため、加算されたリフォーム分が毎月の返済額に与える影響は少なくなります。

一見リフォーム費用を一括できる住宅ローンに借換えた方がお得に感じますが、住宅ローンごとに条件や手数料が異なりますし、借換え後の住宅ローンを10年未満で借入れたりすると住宅ローン控除の適用から外れる場合もあります。

目先の利益を追って、長期的に見たら支払額が増えてしまった…というようなことにならないためにも、内容をしっかり比較して検討することをおすすめします。

支払い年月の長さを考えると、早いうちに金利の低い住宅ローンに借換えた方がお得な気がしますが、実は保証料などの手数料を考えると結果的には損をする場合があります。住宅ローンの借換えに際して、具体的にどのような費用が必要になるかを見ていきましょう。

最近では保証料が無料の反面、融資手数料が高額になっている場合や、融資手数料は低いものの保証料が高額な金融機関もあります。どちらかだけを見るのではなく、トータルで比較することが重要です。なお、保証料は「戻し保証料」として繰上返済時に一部が返戻される場合がありますが、融資手数料は繰上返済を行った場合も返戻されることはありませんので、現在の住宅ローン借入時に保証料を支払っている場合は借入先の金融機関に返戻があるか確認しておきたいところです。

それ以外の費用として印紙代や登記関連費用、司法書士報酬などが必要になってきます。
これら支払い手数料の総額はおよそ30万円〜90万円かかる可能性があります。この金額を支払ってもまだ金利が低い住宅ローンに借換えた方がトータルでお得なのかは、借換え時点の住宅ローン残高や残りの期間による部分も大きいので、FPなどお金の専門家に相談するといいでしょう。

家の価値が下がったり、自分の年齢が上がったり…。様々な理由で住宅ローンの借換えを考えている人も多いでしょう。
住宅ローンの借換えにはもちろんメリットとデメリットがありますが、住宅ローン借換えに向いている人は次のような人です。

借換えをするときには、金利面で一番有利なタイミングを見極めたいと考える人が多いですが、金利の動向は誰にも予想がつきません。 金利が低いから借換えのタイミング、というよりは、現在の住宅ローンと借換えたときの住宅ローンの総費用をシミュレーションで計算しつつ、住宅ローンの金利タイプや、ライフプランを踏まえてタイミングを決めるのが現実的です。

住宅ローンの借入れ当初はまだ子どもが小さかったり、働き盛りで万が一の時に残された家族に負担がかからないことを重視して団信の保障を決めた人も多いでしょう。ある程度住宅ローンの残額も減ったり、家族構成も変わった時は団信の保障を見直してもいいかもしれません。

住宅ローンの借換えを考えていたり、今の住宅ローンに付帯する団信の保障を見直す場合のポイントは4つあります。

重複する保障と足りない保障がないか調べることで、余計な負担を減らしながら万が一の時に備えることができます。

必要保障額は、「残された家族に必要なお金（まだ独立していない子どもがいる場合、独立するまでの家族の生活費や教育費、住宅費、葬儀費用・配偶者の老後資金など）」から「残された家族に入るお金・貯蓄（遺族年金、会社員の場合死亡退職金、預貯金や自分以外の家族の収入）」を差し引いて算出します。

住宅ローンを借入れた時には、まだ独立していなかった子どもの分の教育費や残された家族のための生活費を補うために、保障を高めに設定していた場合、現在では保障が過剰になっている場合もあります。

ただ、加入者が死亡または高度障害状態になった場合には団信が住宅ローン残高を清算してくれますが、ケガや病気で仕事ができなくなった時は生活費の補填はありません。保障の見直しの際は、働けなくなった時の保障についても考えておいたほうがいいでしょう。

最新の住宅ローンに付帯する団信は、より疾病などへの保障が手厚くなっているものもあります。借換えによる利息の削減効果以外にも、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えするかどうかを検討してもいいでしょう。

最近は金融機関のWebサイトなどで簡単に借換えのシミュレーションができるようになっています。実際にシミュレーションで金利比較をしたら、予想以上に支払額が減少する結果が出た方も多いでしょう。ただ、金利だけに目を向けて借換えを検討するのはおすすめできません。本当にあなたが重視するべきなのは金利だけなのかを考える必要があります。

ご家庭によって、大切なものが何かによって、あなたが重視すべき事柄は少しずつ変わってきます。 リスクを回避してメリットを活かした満足のいく住宅ローンの借換えが理想の姿と言えるでしょう。